Công ty Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS) vừa công bố báo cáo thống kê 737 lần cổ đông nội bộ và người liên quan đăng ký hoặc hoàn tất mua bán cổ phiếu tại 19 doanh nghiệp bất động sản nhà ở niêm yết, tính từ đầu năm 2018 đến tháng 9/2025. Trong nhóm này, Nam Long (mã chứng khoán NLG) là doanh nghiệp có số lượng giao dịch nội bộ nhiều nhất, với 132 sự kiện được ghi nhận.
Báo cáo cho thấy cách xuống tiền của lãnh đạo mỗi doanh nghiệp khác nhau rõ rệt. Nam Long thường mua sau nhịp giảm giá sâu, Phát Đạt (PDR) có xu hướng mua thấp bán cao, còn Tập đoàn Đất Xanh (DXG) lại nhiều lần mua sau khi cổ phiếu đã tăng mạnh.
Loạt lãnh đạo bất động sản đăng ký mua cổ phiếu công ty mình
Tại Công ty cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm (mã NTL), ông Đinh Quang Chiến, Phó Chủ tịch HĐQT, hoàn tất mua 1,8 triệu cổ phiếu ngày 11/9, nâng tỷ lệ sở hữu từ 14,76% lên 16,23% vốn điều lệ. Ngay sau đó ông đăng ký mua thêm 1,8 triệu cổ phiếu từ ngày 18/9 đến 16/10, nếu hoàn tất tỷ lệ sở hữu sẽ tăng lên 17,71%.
Giao dịch của ông Chiến diễn ra khi NTL đã giảm gần 35% so với đầu năm, từ 19.350 đồng/cổ phiếu hồi tháng 1 xuống còn 12.650 đồng/cổ phiếu.
Tại Phát Đạt, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT, mua 20 triệu cổ phiếu PDR trong giai đoạn từ 5/8 đến 25/8, nâng tỷ lệ sở hữu từ 27,54% lên 29,54%. Thời điểm mua trùng với vùng giá thấp nhất của PDR trong hơn 3 năm; kết phiên sáng 23/9, cổ phiếu ở mức 11.650 đồng, giảm gần 35% so với đầu năm.
Ông Lý Tuấn Kiệt, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã KDH), con trai Phó Chủ tịch HĐQT Lý Điền Sơn, mua 20 triệu cổ phiếu KDH từ 23/7 đến 21/8, nâng tỷ lệ sở hữu từ 0,056% lên 1,84%. Thị giá KDH khi đó đã giảm gần 50% so với đầu năm, còn khoảng 16.000 đồng/cổ phiếu.
Hai con trai Chủ tịch Nam Long mua cổ phiếu trong tháng 7
Tại Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, hai con trai của Chủ tịch HĐQT Nguyễn Xuân Quang cùng đăng ký mua cổ phiếu trong tháng 7. Ông Nguyễn Hiệp mua 1 triệu cổ phiếu NLG từ ngày 17/7 đến 30/7, nâng tỷ lệ sở hữu từ 1,41% lên 1,61% vốn điều lệ.
Ông Nguyễn Nam mua 1 triệu cổ phiếu trong cùng giai đoạn từ ngày 8/7 đến 30/7, nâng lượng cổ phiếu nắm giữ từ gần 6,8 triệu lên 7,8 triệu đơn vị, tương ứng tỷ lệ sở hữu tăng từ 1,4% lên 1,6%.
132 sự kiện giao dịch nội bộ tại Nam Long, nhiều nhất trong nhóm khảo sát
Theo TCBS, Nam Long là doanh nghiệp có số lượng giao dịch của lãnh đạo và người liên quan nhiều nhất trong mẫu nghiên cứu 19 doanh nghiệp, với 132 sự kiện. Gia đình Chủ tịch Nguyễn Xuân Quang, Công ty cổ phần Đầu tư Thái Bình và ban điều hành đều thực hiện giao dịch ở cả hai chiều mua và bán.
Trong 13 lần đăng ký mua được thống kê, phần lớn diễn ra sau khi giá cổ phiếu đã giảm, với mức giảm trung vị 10,2% trong 20 phiên trước giao dịch.
Các đợt mua lớn của gia đình Chủ tịch Nam Long diễn ra sau nhịp giảm sâu
Hai đợt mua lớn của gia đình Chủ tịch Nguyễn Xuân Quang vào tháng 3/2020 và giai đoạn tháng 10 đến tháng 11/2022 đều được thực hiện sau khi cổ phiếu đã giảm mạnh. Cụ thể, NLG giảm 31% trước đợt mua tháng 3/2020, và giảm từ 37% đến 59% trước các giao dịch cuối năm 2022.
Sau các thời điểm này, cổ phiếu NLG tăng từ 36% đến 87% trong 6 tháng tiếp theo, theo số liệu TCBS công bố.
Cổ phiếu NLG tăng trung vị 12,3% sau một năm kể từ ngày lãnh đạo đăng ký mua
Tính chung 13 lần đăng ký mua, mức tăng trung vị của NLG sau 6 tháng là 7,4%, với xác suất giá tăng 62%. Sau một năm, mức tăng trung vị đạt 12,3%, xác suất tăng 58%. TCBS nhận định NLG có mức tăng vượt trội hơn VN-Index 11,1% và là cổ phiếu ổn định nhất trong nhóm 19 doanh nghiệp được nghiên cứu.
Ở chiều bán, sau 61 lần đăng ký, mức tăng trung vị của NLG sau một năm vẫn đạt 3,3%, trong khi xác suất giảm chỉ 41%. TCBS cho rằng các giao dịch bán tại Nam Long có thể chủ yếu nhằm cân đối tài chính định kỳ, thay vì phản ánh dự báo về diễn biến giá cổ phiếu sắp tới.
Diễn biến khác biệt tại Tập đoàn Đất Xanh và Phát Đạt
Tại Tập đoàn Đất Xanh, 9 lần đăng ký mua được TCBS thống kê cho thấy nhiều giao dịch lớn diễn ra sau khi giá cổ phiếu đã tăng mạnh. Chủ tịch Lương Trí Thìn từng đăng ký mua hơn 20 triệu cổ phiếu vào tháng 2/2022, khi DXG đã tăng 63% trong 60 phiên trước đó; sau giao dịch này, cổ phiếu giảm 34% trong 6 tháng và 76% sau một năm.
Tính chung, mức giảm trung vị của DXG sau 6 tháng kể từ các lần đăng ký mua là 20%, xác suất tăng chỉ 33%. Sau 2 năm, mức giảm trung vị là 30,1%, xác suất tăng chỉ 25%, thấp hơn nhiều so với diễn biến chung của VN-Index trong cùng giai đoạn.
Ngược lại, tại Phát Đạt, 11 lần đăng ký mua cho thấy xu hướng khả quan hơn: mức tăng trung vị sau 6 tháng là 7,3%, sau một năm là 28,1% và sau 2 năm đạt 50,6%, với xác suất tăng lần lượt 56%, 67% và 78%. Một số giao dịch lớn từng được thực hiện đúng vùng đáy, như cuối năm 2018, đầu năm 2019, hay đợt Tổng giám đốc Bùi Quang Anh Vũ mua 20 triệu cổ phiếu cuối năm 2022, sau đó PDR tăng 56% trong một năm.
Giá cổ phiếu NTL giảm liên tục trong thời gian gần đây
Diễn biến trên bảng giá cho thấy cổ phiếu NTL của Công ty cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm đang giao dịch quanh mức 12.550 đồng/cổ phiếu, giảm gần 2% trong phiên gần nhất, với khối lượng khớp lệnh khoảng 226.000 đơn vị. Vốn hóa thị trường của doanh nghiệp hiện ở mức khoảng 1.543 tỷ đồng.
Phát Đạt và dự án Q’Terra tại Quy Nhơn
Q’Terra là dự án do Phát Đạt phát triển tại số 1 Ngô Mây, phường Quy Nhơn Nam, tỉnh Gia Lai. Phát Đạt (PDR) cũng nằm trong nhóm doanh nghiệp được TCBS thống kê giao dịch cổ phiếu nội bộ; giá bán Q’Terra được trình bày riêng theo thông tin dự án.
Các giao dịch cổ phiếu của Nam Long và Phát Đạt trong báo cáo TCBS phản ánh hoạt động thị trường vốn ở từng doanh nghiệp; dữ liệu này không thể hiện tiến độ xây dựng hay chính sách bán hàng của Q’Terra.
