Phát Đạt (HoSE: PDR) vừa được Chứng khoán Yuanta Việt Nam nhắc đến trong báo cáo công bố ngày 24/8, liên quan đến việc doanh nghiệp tham gia dự án Lotte Eco Smart City tại phân khu 2A, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP HCM. Dự án có diện tích 7,45 ha, được đánh giá là quy mô lớn nhất trong lịch sử hoạt động của Phát Đạt tính đến thời điểm hiện tại.
9 năm đình trệ được giải quyết chỉ trong hai tháng
Báo cáo của Yuanta Việt Nam được thực hiện sau cuộc gặp với ban lãnh đạo Phát Đạt ngày 12/8, xoay quanh hai nội dung chính: việc doanh nghiệp trở thành đối tác tại dự án Lotte Eco Smart City và nhu cầu vốn cho các dự án sắp tới.
Theo tài liệu này, Lotte trúng đấu giá dự án vào năm 2017 và khởi công năm 2022. Tiến độ sau đó tiếp tục kéo dài, có thời điểm Lotte cân nhắc rút khỏi dự án. Đến tháng 6/2026, Lotte bắt đầu hợp tác với Phát Đạt, hai bên ký kết hồi cuối tháng 6.
“Phát Đạt tham gia dự án với Lotte đã giúp kết thúc điểm nghẽn kéo dài 9 năm chỉ trong hai tháng sau khi doanh nghiệp gia nhập vào tháng 6/2026”, báo cáo của Chứng khoán Yuanta Việt Nam viết.
Vị trí và quy mô dự án tại Thủ Thiêm
Dự án Lotte Eco Smart City nằm tại phân khu 2A, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, diện tích 7,45 ha. Theo Yuanta Việt Nam, khu đất này nằm gần hai nhà ga metro và trong phạm vi khu vực được quy hoạch làm Trung tâm tài chính quốc tế của TP HCM.
Với vị trí này, dự án được xem là một trong những quỹ đất hiếm còn lại tại khu vực lõi trung tâm Thủ Thiêm. Yuanta nhận định việc tham gia dự án giúp Phát Đạt có sự hiện diện tại khu vực trung tâm mới của TP HCM, điều mà doanh nghiệp chưa từng có trước đó.
Nghĩa vụ tiền sử dụng đất và khoản đầu tư của Phát Đạt
Một bước tiến quan trọng của dự án là nghĩa vụ tiền sử dụng đất đã được xác định rõ. Yuanta Việt Nam ước tính Lotte đã thanh toán 17.569 tỷ đồng tiền sử dụng đất vào cuối tháng 7. Tổng chi phí Lotte phát sinh do thời gian triển khai kéo dài được ước tính khoảng 19.000 tỷ đồng.
Để tham gia dự án, Phát Đạt đầu tư 10.400 tỷ đồng nhằm sở hữu 35% vốn tại Lotte Properties HCM, đơn vị trực tiếp phát triển dự án.
Cơ cấu lợi ích của Phát Đạt tại từng phân khu
Yuanta phân tích cơ cấu quyền lợi của Phát Đạt theo từng phân khu cụ thể. Doanh nghiệp sở hữu 35% lợi ích từ việc phát triển các khối căn hộ 2-2, 2-4 và 2-6.
Trong khi đó, Phát Đạt giữ 100% lợi ích tài chính tại các khối văn phòng 2-1, 2-3, khối đế bán lẻ và phần tầng hầm. Cách phân chia này khác với tỷ lệ vốn góp danh nghĩa 35% tại Lotte Properties HCM.
“35% vốn chủ sở hữu mang lại cho Phát Đạt lợi ích lớn hơn đáng kể so với tỷ lệ này”, báo cáo của Chứng khoán Yuanta Việt Nam nhận định.
Dòng tiền dự kiến từ mảng căn hộ
Riêng mảng căn hộ, Yuanta ước tính tổng doanh thu có thể đạt 2,3 tỷ USD, lợi nhuận khoảng 6.000 tỷ đồng.
Phát Đạt dự kiến khởi công xây dựng các khối căn hộ trong nửa cuối năm 2026, mở bán vào nửa cuối năm 2027. Quy mô được ước tính khoảng 1.143 căn hộ, mức giá tham khảo khoảng 400 triệu đồng/m².
Dòng tiền dự kiến từ mảng văn phòng cho thuê
Khác với mảng căn hộ, phần văn phòng được Phát Đạt sở hữu toàn bộ. Doanh nghiệp nắm 100% dự án tại các khối văn phòng 2-1 và 2-3, tổng diện tích có thể cho thuê lên tới 120.000 m².
Giá thuê bình quân được Yuanta ước tính khoảng 68 USD/m²/tháng. Với mức giá này, Phát Đạt kỳ vọng dòng tiền từ mảng văn phòng có thể đạt tới 88 triệu USD mỗi năm.
Phát Đạt tái cơ cấu quỹ đất, chuyển nhượng một số dự án
Song song với Lotte Eco Smart City, Yuanta cho biết Phát Đạt đang tái cơ cấu quỹ đất theo hướng tập trung nguồn lực vào các dự án khu vực phía Nam và các dự án BT.
Doanh nghiệp dự kiến chuyển nhượng một số khu đất nằm xa TP HCM. Dự án Serenity Phước Hải được kỳ vọng mang về khoảng 2.500 tỷ đồng. Dự án Thuận An 1, chuyển nhượng cho một đối tác Nhật Bản, có thể mang về thêm khoảng 1.900 tỷ đồng.
Tại TP HCM, Phát Đạt còn có dự án 239 Cách Mạng Tháng Tám, với phần tiền sử dụng đất bổ sung ước tính khoảng 500 tỷ đồng. Ngoài các dự án tại Thủ Thiêm, doanh nghiệp cũng đang triển khai loạt dự án căn hộ, tiêu biểu là Q’Terra Quy Nhơn, tháp đôi căn hộ – khách sạn tại số 1 Ngô Mây (xem thêm bài Phát Đạt ra mắt tháp đôi Q’Terra).
Kế hoạch tham gia hai dự án BT tại TP HCM
Yuanta cho biết Phát Đạt dự kiến triển khai hai dự án BT với tổng giá trị khoảng 24.000 tỷ đồng. Trong đó gồm dự án xây dựng bệnh viện ung bướu trị giá 9.000 tỷ đồng và dự án đường trên cao Tân Sơn Nhất trị giá 15.000 tỷ đồng.
Đổi lại việc bỏ vốn cho hai dự án hạ tầng này, doanh nghiệp kỳ vọng có thể tiếp cận quỹ đất sạch tại các vị trí thuận lợi ở TP HCM trong thời gian tới.
Các con số về doanh thu, lợi nhuận hay giá bán nêu trên đều là ước tính từ báo cáo phân tích của Yuanta Việt Nam, chưa phải mức giá chính thức do chủ đầu tư công bố. Thông tin pháp lý và tiến độ thực tế của từng dự án được cập nhật theo công bố của chủ đầu tư và cơ quan có thẩm quyền.
